关于加快对既有建筑进行抗震加固和绿色节能改造拉动经济增长的建议

       “房地产是经济周期之母”。为了稳定经济运行，2014年以来，国家希望通过一线城市的楼市带动其它城市（二三线城市）楼市的回升,但实际情况并不尽如人意。20多年来买新地、建新房、出售新楼盘的模式对经济增长的贡献正在降低；货币政策对楼市的作用也在递减。但从国家宏观经济全局看，房地产对经济社会发展仍然具有巨大的支撑和引擎作用。为此，在确保稳定房地产市场和价格的情况下，侧重点应有所调整，即在保持现有房地产开发模式适度增长的同时，应更多的将重点转向对既有建筑的改造，在存量资产中寻找新的增量，为经济稳增长做贡献。这也完全符合党的十八届五中全会及《十三五》规划的建议，经济结构调整要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举。符合创新发展、协调发展、绿色发展、开发发展、共享发展新的五大发展的精神。

       我国在上世纪80、90年代，建造了大量的五、六层砖混结构住房，基本没有抗震设计或设防等级很低。同时年久失修，共用建筑部分老化严重，安全性、舒适性较低，居民改善居住条件的意愿比较高。据不完全统计，全国这类住房面积达140亿m2，仅上海市就达1.7亿m2。这类住房大都地处城市中心区域，在目前房价已经很高的情况下，搬迁建新房，成本和代价都难以承受。对这类既有建筑进行抗震加固，对有条件的也可加层改造，同时利用新型墙体材料、利用建筑领域的新技术新结构，实施绿色节能改造，具有广阔的开发市场和价值。因此，加快对这类既有建筑进行抗震加固、实施绿色节能改造应成为房地产业转型的新途径、经济的新增长极，亟需政府加以引导，从供给侧的角度，创造新的市场需求。

一、既有建筑抗震加固和绿色节能改造的主要内容

       一是抗震加固及消防改造；二是利用新型墙体材料对建筑墙面实施隔热保温改造；三是门窗保温改造；四是加装电梯；五是加层改造；六是太阳能利用及水电管道、网线改造等。根据以上改造内容测算：

（1）在不做加层改造的情况下，墙体及外墙节能改造每平米造价约324元，外墙外窗为建筑面积的0.6倍，以此计算相当于每建筑平米投资194元，按一个单元单层建筑面积170m2（3户）计算，每户净投资仅需1.1万元。

（2）在加层改造的情况下，加层每平米造价约7000元，每单元增加170m2，总投资约119万元。对加层的住房可以完全市场化的方式对外租售，按照谁投资谁受益的原则，作为抗震加固和绿色节能改造的投资补偿。

二、实施既有建筑抗震加固和绿色节能改造的经济社会效益分析

       一是可有效刺激社会需求，拉动经济增长。二是可大幅降低建筑能耗，促进低碳发展。三是可有效促进产业结构调整，消化过剩产能。四是可有力促进新型墙体材料的发展，提升工业固废资源利用率。五是可有效缓解社会矛盾，促进城市改造。

三、主要建议

       对既有建筑实施抗震加固和绿色节能改造总的原则是：规划引领、政府支持、因地制宜、市场化运作。

       一是做好既有建筑抗震加固和绿色节能改造规划。建议对既有建筑抗震加固和绿色节能改造进行整体规划，并作为国家住建规划的一项重要内容，做好顶层设计，加强规划引领。各省市特别是一、二线城市，应把既有建筑抗震加固和绿色节能改造列入与新建同等重要的内容。

       二是加大既有建筑抗震加固和绿色节能改造的组织实施力度。既有建筑的抗震加固和绿色节能改造的推进主体是市级政府，建议把既有建筑抗震加固和绿色节能改造内容纳入政府部门考核的重要内容。

       三是研究制定推进既有建筑抗震加固和绿色节能改造发展的相关政策。建议国家有关部门尽快研究制定既有建筑抗震加固和绿色节能改造的相关政策，统一规划，市场化运作。应注意考虑各个城市的实际房价水平，因地制宜地对房价较低的二、三线城市，政府予以适度补贴。同时，也应尽快研究部分既有建筑加层改造后的产权合法化问题。

       四是加快技术标准、规范和规程的制定。既有建筑抗震加固和绿色节能改造既涉及新材料、新结构、新技术的应用，又涉及对既有建筑的结构安全性及状况的检测评估，为此，建议尽快制定和出台既有建筑抗震加固和绿色节能改造的技术标准、规范和规程。

       五是积极组织一批城市开展试点。建议选择部分一、二线城市开展对既有建筑抗震加固和绿色节能改造试点，解决重点难点问题，总结示范，稳步推进。

 

2016-08-4